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洛阳楼市是泡沫,还是花火?

发布日期:2019-04-27 浏览次数:

洛阳房价到底怎么了?

郑州楼市近期大热的一篇文章《悬在洛阳头上的巨大泡沫,何时能破!》笔锋直指洛阳楼市泡沫,从市场表现到数据分析,让人唏嘘不已。矛盾?尴尬?莫测?很难用一个精确的词语来形容这两年洛阳的房价。

进入2017年以来,河南三线城市全线上涨,许昌、新乡、安阳、驻马店、周口甚至于一些县城房价涨幅都让人大跌眼镜。

在各方“激涨”的大环境下,洛阳楼市涨幅跟周边城市几近持平,这似乎是一个比“洛阳泡沫”更大的“玩笑”,或直指全省,这场“全省房价PK”中,洛阳面对的到底是“泡沫”还是“花火”?

从去库存到无房可售 从“限价”到“无地可拿”

很多人认为洛阳的“供需关系”是尴尬的,一方面是“没有激涨”的人口基数,没有急速飙升的经济指数,另一方面却是“脱缰”的房价。

从2013年-2016年洛阳用了将近五年的时间在努力去库存,2018年洛阳整个新房市场“无房可售”,这样快的市场消化能力似乎匪夷所思。从政府限价,到无地可拿,这种情况,略显尴尬。

洛龙开发已经接近饱和,洛河以北的旧城区开发也已经饱和,洛阳主城已经无地可供,洛阳城市轮廓正在不断外拓。自4月17日至7月底,洛阳市加上流拍和已拍的,一共土地交易共计18宗。其中,居住兼容商业用地共8块。

如果洛阳未来没有满足市场需求量的地块供应开发,洛阳房价上涨趋势预计不会得到完全遏制,洛阳或将从“限价“转向”限购“。

来源:郑州楼市

城市轮廓不断外拓 近远郊房价涨幅反超内城区

很多人购房会有一个误解,越中心越好,越贵越好。诚然越靠近市中心的住宅各方面生活配套,更为便利。但就投资而言,就不得不考虑房价涨幅和资金投入的问题了。就洛阳目前的市场表现来看,位于洛阳关林区域的开元壹号,2016年6月的时候,均价只有4000元,目前限价之下均价在10800,房价涨幅将近170%;位于洛阳瀍河区域的恒大绿洲,2016年6月的时候,均价只有6000元/平,目前限价之下均价在8500,房价涨幅将近41.6%;位于洛阳涧西区谷水西区域的永邦大厦,自从2018年年初的6500元/平,到7月份价格为8800元/平,仅用半年时间,房价涨幅将近27.7%;而2017年洛阳城区西工区核心区域涨幅仅为35.3%(包括新房、二手房)。城市近远郊区域的投资价值正在凸显,地铁的开通也将加剧这一发展趋势。

地铁开通将从距离和时空两个维度改变城市运行模式,也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。一般来说,已发展成熟城市中心区由于原有区位条件已相当优越,在用地强度或性质未改变时,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而越是交通不成熟的区域,地铁投资对周边地区产生的效益越大,房地产价格的升幅也越大。这就是为什么业内人士通常建议买近郊的房源。

洛阳房价上涨,自贸区、地铁频频“背锅”

在洛阳很多人都把洛阳房价的上涨“归罪”于地铁和自贸区,似乎这些市政建设才是让洛阳房价“疯涨”的罪魁祸首。首先,我必须承认洛阳作为中国中西部地区首个建设地铁的非省会城市,确实会给将来洛阳的生活带来很大改变。自贸区的发展也会在不久的将来,给洛阳企业发展带来新的活力。但必须认识到,这些这些“势必”带来的利好,现在还在“路上”。

在房地产业内人士看来,地铁线路周边房价的大幅上涨总共有三次:地铁规划出炉、地铁开始建设、地铁正式通车。

以青岛为例,青岛11号线规划出炉,我们不妨称2010年——2012年为青岛地铁的萌芽阶段,即墨新房均价5000元/㎡上下;地铁开始建设,2013年—2015年发展中阶段,高层住宅均价7000—8000元/㎡;地铁正式通车,2017年——2018年爆发阶段,新建高层均价15225元/㎡ 房源稀缺紧俏。如果我们单纯从地铁给房价带来的影响方面来看,洛阳地铁暂时还未正式发力。对于洛阳地铁口的房地产项目,例如涧西的永邦大厦,瀍河的恒大绿洲,地铁开通前后,预计未来还有较大上涨空间。

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